Hinta-arvio, arviokirja ja kauppa-arvo ovat kolme eri asiaa

Kolme lukua, kolme eri tarkoitusta

	Hinta-arvio	Arviokirja	Kauppa-arvo
Mikä se on	Tilastoihin perustuva arvio	Asiantuntijan laatima asiakirja	Toteutunut kauppahinta
Kuka tekee	Laskuri tai välittäjä	Auktorisoitu arvioija tai LKV	Ostaja ja myyjä yhdessä
Perustuu	Aluetilastoihin	Käyntiin kohteessa ja verrokkikauppoihin	Yhteen tehtyyn kauppaan
Tarkkuus	±8–25 %	±5 %	Tarkka mutta koskee vain sitä kauppaa
Maksaa	0 €	Satoja euroja	–
Kelpaa asiakirjaksi	Ei	Kyllä	Kyllä, kauppakirjana

Milloin riittää hinta-arvio

• Mietit, kannattaisiko myydä
• Haluat tietää, mihin suuntaan asuntosi arvo on liikkunut
• Valmistaudut keskusteluun välittäjän kanssa ja haluat vertailukohdan
• Arvioit, riittääkö myyntihinta uuden asunnon hankintaan

Näissä tilanteissa suuntaa-antava luku riittää, ja sen leveä vaihteluväli on jopa hyödyllinen: se kertoo, kuinka paljon liikkumavaraa hinnassa on.

Milloin tarvitaan arviokirja

Arviokirja on kirjallinen, perusteltu asiakirja, jonka laatii käynnin perusteella joko auktorisoitu kiinteistöarvioija tai laillistettu kiinteistönvälittäjä. Sitä tarvitaan aina, kun luvulla on oltava virallinen asema kolmatta osapuolta kohtaan.

Tilanne	Miksi laskuri ei riitä
Perinnönjako ja ositus	Osapuolten välillä tarvitaan puolueeton, perusteltu arvo, johon kaikki voivat sitoutua
Perintö- ja lahjaverotus	Verottaja arvioi käyvän arvon; perusteltu arviokirja on paras näyttö
Lainaneuvottelu tai vakuusarvo	Pankki tekee oman arvionsa tai vaatii arviokirjan
Yhtiön tase ja tilinpäätös	Kirjanpito vaatii dokumentoidun arvon
Oikeudenkäynti tai riita	Todistusarvo edellyttää menetelmän kirjaamista
Edunvalvonta	Holhousviranomainen edellyttää puolueetonta arviota

Kuka saa laatia arviokirjan

Kiinteistönvälittäjä, jolla on LKV-pätevyys, voi laatia arviokirjan tavanomaisiin tarpeisiin, kuten perinnönjakoon ja verotusta varten. Vaativammissa tilanteissa käytetään Keskuskauppakamarin auktorisoimaa arvioijaa.

Nimike	Mitä tarkoittaa
LKV	Laillistettu kiinteistönvälittäjä; laatii arviokirjoja tavanomaisiin tarpeisiin
AKA	Keskuskauppakamarin auktorisoima kiinteistöarvioija
KHK	Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija; laissa nimetyissä tilanteissa on käytettävä nimenomaan tätä

AKA- ja KHK-nimikkeet saa samasta kokeesta. Ero on käyttötilanteessa: kiinteistörahastolaissa, arvopaperimarkkinalaissa, sijoitusrahastolaissa ja kiinnitysluottopankkitoiminnasta annetussa laissa on määritelty tilanteet, joissa on käytettävä KHK-arvioitsijaa tai perusteltava erikseen, miksi ei käytetä.

Mitä arviokirjassa on

• Kohteen ja sen ominaisuuksien kuvaus
• Käytetty arviointimenetelmä ja sen perustelu
• Verrokkikaupat, joihin arvio nojaa
• Arvioitu käypä arvo, usein vaihteluvälinä
• Arvion voimassaoloaika ja rajaukset
• Arvioijan nimi, pätevyys ja allekirjoitus

Juuri verrokkikaupat ja menetelmän kirjaaminen tekevät arviokirjasta asiakirjan. Laskurin luku ei kerro, mihin kauppoihin se perustuu kohteen tasolla, eikä sen laatijalla ole nimeä.

Käypä arvo, verotusarvo ja velaton hinta

Kolme termiä, jotka menevät helposti sekaisin:

• Käypä arvo on todennäköinen kauppahinta vapailla markkinoilla. Tämä on se, mitä arviokirja määrittää.
• Verotusarvo on verotuksessa käytettävä arvo. Se ei ole sama kuin käypä arvo, ja kiinteistöverotuksessa se on tyypillisesti selvästi matalampi.
• Velaton hinta on myyntihinta ja asuntoon kohdistuva taloyhtiölainaosuus yhteensä. Ilmoituksissa näkyy usein molemmat, ja niiden ero voi olla kymmeniä tuhansia. Vertaa aina velattomia hintoja keskenään.

Kuolinpesän asunto

Tämä on yleisin syy tarvita arviokirja, ja siinä on kaksi eri arvonmääritystä:

1. Perukirjaan merkitään asunnon käypä arvo kuolinhetkellä. Tämä vaikuttaa perintöveron määrään.
2. Perinnönjaossa tarvitaan arvo jaon hetkellä, jos pesä jaetaan eikä myydä.

Jos asunto myydään pian, myyntihinta on paras näyttö käyvästä arvosta. Jos sitä ei myydä, arviokirja on käytännössä välttämätön. Liian matala perukirja-arvo johtaa myöhemmin luovutusvoittoveroon, liian korkea perintöveroon.