Mikä asunnon arvoon oikeasti vaikuttaa: suuruusjärjestyksessä

1. Sijainti: suurempi tekijä kuin kaikki muu yhteensä

Sijainti on aina listan ensimmäisenä, mutta harvoin kerrotaan kuinka paljon se painaa. Tässä luku.

Vuonna 2025 Helsingissä kerrostalokaksion keskineliöhinta oli kalleimmalla postinumeroalueella 8 129 euroa ja halvimmalla 1 798 euroa. Ero on 4,5-kertainen ja kyse on samasta kaupungista, samasta asuntotyypistä ja samasta vuodesta.

Alue	€/m²	Kauppoja
00140 Kaivopuisto: Ullanlinna	8 129	72
00120 Punavuori: Bulevardi	8 066	67
00150 Punavuori: Eira: Hernesaari	8 047	97
00540 Kalasatama: Sompasaari	7 966	22
…
00410 Malminkartano	2 085	22
00750 Tapulikaupunki	1 962	11
00970 Mellunmäki	1 949	36
00740 Siltamäki	1 798	24

Lähde: Tilastokeskus, vanhojen osakeasuntojen neliöhinnat postinumeroalueittain 2025, kerrostalokaksiot. Helsingin 82 postinumeroalueesta 68:lla oli riittävästi kauppoja luvun julkaisemiseen.

Vertailun vuoksi: koko Suomen suurimpien kaupunkien välinen ero on 4,6-kertainen. Toisin sanoen sijainti kaupungin sisällä vaihtelee yhtä paljon kuin sijainti kaupunkien välillä. Tämä on syy siihen, miksi kaupunkitason neliöhinta ei kelpaa yksittäisen asunnon arviointiin ja miksi arvion pitää perustua postinumeroon.

Postinumeronkin sisällä on eroja: puiston laita ja moottoritien varsi ovat samalla postinumerolla eri asuntoja. Näitä ei näe tilastosta, ja juuri siksi tarkan arvion tekee ihminen paikan päällä.

2. Koko, mutta ei suoraviivaisesti

Suurempi asunto maksaa enemmän, mutta ei suhteessa neliöihin. Kaksinkertainen pinta-ala tarkoittaa tyypillisesti noin puolitoistakertaista hintaa.

Syy on siinä, että jokaisessa asunnossa on keittiö, kylpyhuone ja eteinen riippumatta koosta. Ne ovat asunnon kalleimmat neliöt, ja ne sisältyvät sekä yksiöön että viiden huoneen asuntoon.

Käytännön seuraus: pienten asuntojen neliöhinta on korkeampi ja suurten matalampi samassa talossa. Jos vertaat oman asuntosi neliöhintaa alueen keskiarvoon, vertaa saman kokoluokan asuntoihin.

3. Kunto ja tehdyt remontit

Remontit eivät palaudu hinnassa tasaisesti. Karkea järjestys:

Remontti	Palautuu hinnassa
Keittiö	Hyvin
Kylpyhuone ja vesieristys	Hyvin
Ikkunat ja lämmitysjärjestelmä	Kohtalaisesti
Pintaremontit: maalaus, lattiat	Osittain
Poikkeuksellinen värimaailma tai erikoisratkaisut	Ei lainkaan, voi jopa alentaa

Yleissääntö: mitä lähempänä remontti on sitä, mitä useimmat ostajat haluavat, sitä paremmin se palautuu. Persoonallinen ratkaisu on myyntitilanteessa rajaus, ei lisäarvo.

4. Taloyhtiön remonttitilanne

Tämä on kohta, jonka vaikutus yllättää useimmin. Edessä oleva putkiremontti alentaa asunnon hintaa suunnilleen sillä summalla, joka remontista arvioidaan tulevan asunnon osalle ja usein hieman enemmän, koska ostaja hinnoittelee myös epävarmuuden.

Käänteisesti juuri tehty putkiremontti on hinnassa vahva plussa. Se poistaa suurimman yksittäisen epävarmuustekijän seuraavaksi kahdeksikymmeneksi vuodeksi.

Käytännön ohje myyjälle: hanki taloyhtiön kunnossapitotarveselvitys ja mahdolliset kustannusarviot ennen myyntiä. Epävarmuus hinnoitellaan aina myyjää vastaan, joten selvitetty remontti on halvempi kuin selvittämätön.

5. Rakennusvuosi

Ikä vaikuttaa, mutta ei suoraviivaisesti. Uudehko talo on lähtökohtaisesti kalliimpi, mutta 1950-luvun hyväkuntoinen talo hyvällä paikalla voi olla arvokkaampi kuin 1970-luvun elementtitalo huonommalla paikalla.

Rakennusvuosi on käytännössä ennuste tulevista remonteista, ja siksi se vaikuttaa eniten silloin, kun tulevat remontit ovat vielä selvittämättä.

6. Kerros ja hissi

Kerrostalossa ylin kerros on tyypillisesti arvokkain ja pohjakerros edullisin. Ero on muutamia prosentteja.

Hissin puuttuminen alkaa vaikuttaa kolmannesta kerroksesta ylöspäin, ja vaikutus kasvaa jyrkästi neljännestä. Hissittömän talon ylin kerros voi olla halvempi kuin toinen kerros samassa talossa.

7. Tontin omistus

Vuokratontilla oleva asunto on halvempi kuin oman tontin asunto, koska ostaja ottaa mukaansa tonttivuokravastuun. Tarkista, onko tonttivuokra maksettu vai lunastettavissa. Sillä on hinnassa suora vaikutus.

Omakotitalossa tontti on suurempi tekijä: sen koko, muoto, rakennusoikeus ja hallintamuoto vaikuttavat kaikki, ja kasvukeskuksissa tontin osuus kokonaishinnasta voi olla kolmannes tai enemmän.

8. Pienemmät tekijät

• Pohjaratkaisu. Läpitalon asunto ja toimiva huonejako ovat plussaa; läpikuljettava makuuhuone on miinusta.
• Parveke. Selvä plussa, lasitettu enemmän.
• Ilmansuunta ja näkymä. Vaikuttaa eniten kalliilla alueilla, joissa näkymästä maksetaan.
• Sauna asunnossa. Suomessa arvostettu, vaikutus muutamia prosentteja.
• Yhtiövastike. Korkea hoitovastike alentaa hintaa, koska se on ostajalle kuukausittainen kulu.

9. Ajoitus ja markkinatilanne

Sama asunto on eri hintainen eri vuosina, ja siihen myyjä ei voi vaikuttaa. Sen sijaan kausivaihteluun voi: kauppoja tehdään tammikuussa selvästi vähemmän kuin syys- ja lokakuussa.

Ajoitus on silti pienin tekijä tällä listalla. Oikea hinta ja myyntikuntoon laitettu asunto vaikuttavat enemmän kuin julkaisukuukausi.

Mitkä tekijöistä muuttavat laskettua arviota: mitattuna

Edellinen järjestys on päättelyä siitä, mikä vaikuttaa hintaan. Sen rinnalle voi asettaa toisen järjestyksen, jonka voi mitata: mitkä tiedot todella parantavat laskettua arviota. Ne eivät ole sama asia, ja ero on opettavainen.

Mittasimme sen 8.8.2026 poistamalla laskurin kysymyksiä yksi kerrallaan ja katsomalla, kuinka paljon tarkkuus huononee. Aineistona oli 4 216 myynnissä olevaa kohdetta. Luottamusvälit laskettiin paritetusta bootstrapista, koska kohteiden välinen 15 prosentin hajonta peittäisi muuten yhden prosenttiyksikön vaikutuksen kokonaan.

Kysymys	Paljonko arvio huononee ilman sitä	Erottuu kohinasta
Rakennusvuosi	+5,17 pp	kyllä
Pintojen ikä	+1,21 pp	kyllä
Putkiremontti	+0,17 pp	ei
Tontin omistus	+0,17 pp	ei
Erityispiirteet	+0,09 pp	ei
Huoneluku	+0,05 pp	ei
Kerros ja hissi	+0,05 pp	ei
Tontin koko	−0,02 pp	ei
Korjaustarve	−0,10 pp	ei

Kaksi kysymystä yhdeksästä tuottaa yli 90 prosenttia kaikkien lisäkysymysten arvosta. Loput seitsemän eivät erotu kohinasta lainkaan tämän kokoisella aineistolla.

Miksi kerros ja putkiremontti eivät näy, vaikka ne vaikuttavat

Tämä on tärkeä varaus, eikä sitä saa lukea väärin. Mittaus ei kerro, etteikö hissitön neljäs kerros vaikuttaisi asunnon hintaan. Se vaikuttaa, ja ostaja tietää sen. Mittaus kertoo, ettei tieto lisää mitään sellaista, mitä laskenta ei jo tietäisi muualta.

Syitä on kaksi. Ensimmäinen on päällekkäisyys: rakennusvuosi kertoo jo epäsuorasti hissin todennäköisyyden, huonejaon ja putkiremontin ajankohdan. Toinen on hajonta: alueen sisäinen 13,6 prosentin hintaero samanlaistenkin kohteiden välillä on niin suuri, että yksittäisen ominaisuuden muutaman prosentin vaikutus hukkuu siihen.

Käytännön seuraus on kaksisuuntainen. Laskurissa kannattaa vastata huolella rakennusvuoteen ja pintojen ikään, muihin voi vastata nopeasti. Välittäjän arviokäynnillä kaikki nämä sen sijaan merkitsevät, koska hän näkee kohteen eikä joudu päättelemään tilastosta.

Yksi kysymys jäi mittaamatta: oma aiempi ostohinta ja sen ajankohta. Myynnissä olevien kohteiden ilmoituksissa ei ole ostohistoriaa, joten sitä ei voinut mitata tällä aineistolla. Se on samalla ainoa tiedossamme oleva keino ohittaa postinumerotason katto, joten sen arvo on todennäköisesti suurin kaikista, mutta arvaus se on siihen asti kunnes se on mitattu.

Mitä myyjä voi tehdä ja mitä ei

Ei voi vaikuttaa	Voi vaikuttaa
Sijainti	Hinnoittelu
Pinta-ala ja pohjaratkaisu	Siisteys ja myyntikunto
Rakennusvuosi	Kuvien laatu
Kerros ja hissi	Asiakirjojen valmius
Taloyhtiön päätökset	Remonttitietojen selvittäminen etukäteen
Markkinatilanne	Välittäjän valinta

Oikeanpuoleinen sarake ratkaisee lopputuloksen. Vasemmanpuoleinen määrää lähtötason.