Oppaat asunnon myyntiin ja hinnoitteluun
Jokaisessa on vähintään kolme omaa lukua ja jokaisen luvun kohdalla lukee, mistä se on peräisin. Emme kirjoita aiheesta, johon meillä ei ole omaa lukua tai omaa kantaa.
Miksi omakotitalon hinta-arvio menee laskurissa metsään
Useimmat hinta-arviolaskurit laskevat omakotitalon arvon kertomalla alueen keskineliöhinnan talon pinta-alalla, mutta se neliöhinta on laskettu osakeasuntojen kaupoista, eikä omakotitalo ole osakeasunto. Vertasimme kahtakymmentä kuntaa: laskutapa erehtyy Helsingissä 28 prosenttia ylöspäin ja Espoossa 26 prosenttia alaspäin. Virheen suunta vaihtaa merkkiä kunnasta toiseen, eikä sitä voi korjata kertoimella.
Asunnon hinta-arvio: mihin se perustuu ja kuinka tarkka se on
Asunnon hinta-arvio on toteutuneisiin kauppoihin perustuva arvio siitä, mitä asunnostasi todennäköisesti maksettaisiin nyt. Käyttökelpoinen arvio kertoo kolme asiaa: luvun, sen vaihteluvälin ja sen, moneenko toteutuneeseen kauppaan luku perustuu. Jos jokin näistä puuttuu, arviota ei voi lukea.
Neliöhinta ei ole asunnon hinta
Neliöhinta on jakolasku: toteutunut kauppahinta jaettuna asunnon pinta-alalla. Se kertoo luotettavasti, mikä alue on kalliimpi kuin toinen ja mihin suuntaan hinnat liikkuvat. Se ei kerro, mitä sinun asuntosi maksaa, koska takaisinpäin kertominen ei toimi: asunnon hinta ei kasva pinta-alan mukana suoraviivaisesti.
Välityspalkkio 2026: mitä asunnon myynti oikeasti maksaa
Välitysliikkeiden hinnastoissa palkkio on tyypillisesti 4–5 prosenttia kauppahinnasta, mutta toteutunut taso on selvästi matalampi: julkisista luvuista johdettuna noin 2,5 prosenttia ilman arvonlisäveroa, eli noin 3,1 prosenttia arvonlisäveron kanssa. Keskimääräisessä suomalaisessa 197 000 euron asuntokaupassa se on noin 4 900 euroa ilman arvonlisäveroa ja noin 6 200 euroa laskun loppusummana. Ero hinnaston ja toteutuneen välillä syntyy neuvottelussa.
Kiinteistönvälittäjän valinta: seitsemän asiaa, jotka voi mitata
Välittäjä valitaan useimmiten tapaamisen tuntuman perusteella, vaikka seitsemän ratkaisevaa asiaa on mitattavissa: kauppojen määrä juuri tällä alueella, myyntiaika, toteutunut osuus pyyntihinnasta, hinta-arvion osuvuus, pätevyys, vasteaika ja aiempien myyjien arviot. Pyydä nämä numeroina jokaiselta, jonka tapaat.
Asunnon myynti vaihe vaiheelta
Asunnon myynti etenee seitsemässä vaiheessa hinta-arviosta hallinnan luovutukseen. Keskimääräinen myyntiaika Suomessa on 129 vuorokautta eli runsaat neljä kuukautta, ja siitä ylivoimaisesti suurin osa on ostajan odottamista. Kaikki muut vaiheet yhteensä vievät tyypillisesti alle kuukauden.
Mikä asunnon arvoon oikeasti vaikuttaa: suuruusjärjestyksessä
Sijainti ratkaisee enemmän kuin kaikki muut tekijät yhteensä, ja ero on suurempi kaupungin sisällä kuin useimmat olettavat: Helsingissä saman asuntotyypin keskineliöhinta vaihteli vuonna 2025 postinumeroalueiden välillä 1 798 eurosta 8 129 euroon. Vasta tämän jälkeen tulevat koko, kunto ja taloyhtiön remonttitilanne, ja ne kaikki ovat samaa kokoluokkaa keskenään.
Asunnon myynti ilman välittäjää: mitä se säästää ja mitä se vaatii
Itsemyynti säästää välityspalkkion, joka on keskimääräisessä suomalaisessa asuntokaupassa noin 6 200 euroa arvonlisäveroineen. Vastineeksi myyjälle siirtyy neljä asiaa: hinnoittelu, asiakirjojen hankinta, markkinointi ja vastuu siitä, että ostaja saa kaikki tarvittavat tiedot. Suomessa vähintään kuusi kymmenestä vanhan osakeasunnon kaupasta tehdään silti välitysliikkeen kautta.
Kuinka kauan asunnon myynti kestää?
Vanhan osakeasunnon keskimääräinen myyntiaika Suomessa oli 129 vuorokautta heinäkuun 2025 ja kesäkuun 2026 välisenä aikana. Se on runsaat neljä kuukautta. Pääkaupunkiseudulla myyntiaika oli 125 vuorokautta ja muualla Suomessa 131, eli ero on pienempi kuin useimmat olettavat.
Hinta-arvio, arviokirja ja kauppa-arvo ovat kolme eri asiaa
Hinta-arvio on tilastoihin perustuva suuntaa-antava luku, jonka saa maksutta verkosta. Arviokirja on auktorisoidun arvioijan laatima asiakirja, joka perustuu käyntiin kohteessa ja jonka pankki, verottaja ja perinnönjako hyväksyvät. Kauppa-arvo taas on se hinta, jonka joku oikeasti maksoi. Jos tarvitset luvun asiakirjaksi, laskuri ei riitä.
Kuolinpesän asunnon myynti
Kuolinpesän asunto myydään vasta perunkirjoituksen jälkeen ja vain kaikkien osakkaiden suostumuksella. Perunkirjoitus on pidettävä 3 kuukauden kuluessa kuolemasta, ja perukirjan on oltava Verohallinnossa kuukauden kuluttua siitä. Myynti ilmoitetaan aina veroilmoituksella, vaikka voittoa ei syntyisi.
Asunnon arvo perukirjaan
Perukirjaan merkitään asunnon käypä arvo eli todennäköinen myyntihinta kuolinpäivänä. Verohallinto hyväksyy perusteeksi kiinteistönvälittäjän arvion tai vertailukaupat. Sama luku muodostaa myöhemmin myyntivoiton laskentapohjan, joten liian matala arvo säästää perintöverossa ja maksaa saman takaisin luovutusvoittoverona.
Asunnon myynti avioerossa
Avioerossa yhteiselle asunnolle on kaksi tietä: toinen lunastaa toisen osuuden tai asunto myydään ja rahat jaetaan. Molemmat vaativat saman asian eli asunnon arvon, josta kumpikin voi olla samaa mieltä. Ositus tehdään markkina-arvon perusteella, ja myyntiin menee keskimäärin runsaat neljä kuukautta.
Asunnon myynnin verotus
Oman vakituisen asunnon myyntivoitto on verovapaa, kun olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja asunut siinä vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikanasi. Molempien ehtojen on täytyttävä. Muussa tapauksessa myyntivoitosta maksetaan veroa 30 prosenttia 30 000 euroon asti ja 34 prosenttia sen ylittävältä osalta.
Näin hinta-arvio on rakennettu ja mikä siinä ei toiminut
Tämä sivu kertoo, miten laskuri toimii ja mitä on kokeiltu turhaan. Jälkimmäinen on harvinaisempaa: kukaan ei julkaise epäonnistuneita kokeitaan. Me julkaisemme, koska ne ovat ainoa todiste siitä, että tarkkuusluku on mitattu eikä valittu.