Asunnon myynti vaihe vaiheelta

Aikataulu yhdellä silmäyksellä

Vaihe	Kesto
1. Hinta-arvio ja välittäjien vertailu	1–2 viikkoa
2. Toimeksiantosopimus	1 päivä
3. Asiakirjat ja myyntikuntoon laitto	1–2 viikkoa
4. Kuvaus ja ilmoitus	3–7 päivää
5. Myynnissä, esittelyt	Suurin osa ajasta
6. Tarjous ja neuvottelu	Päiviä
7. Kauppakirja ja hallinnan luovutus	2–6 viikkoa

Kokonaisuutena runsaat neljä kuukautta on tavallinen. Jos tavoittelet kauppaa tiettyyn päivämäärään mennessä, laske taaksepäin viisi kuukautta.

1. Hinta-arvio ja välittäjien vertailu

Aloita tilastopohjaisesta arviosta: se kertoo alueen hintatason ja antaa vertailukohdan sille, mitä välittäjät sinulle kertovat. Se on maksuton ja vie minuutin.

Pyydä sen jälkeen kolmelta välittäjältä arvio kohteessa. Kolme on hyvä määrä: yksi ei anna vertailukohtaa, ja viiden jälkeen erot sekoittuvat. Kiinnostavin tieto ei ole korkein arvio vaan arvioiden hajonta ja se, miten kukin perustelee omansa.

Varo yhtä ansaa: toimeksiannon saa helpoimmin lupaamalla korkeimman hinnan. Kysy jokaiselta, mihin toteutuneisiin kauppoihin arvio perustuu.

2. Toimeksiantosopimus

Sopimus on kuluttajan kanssa tehtävä kirjallisesti, ja se voidaan tehdä enintään neljäksi kuukaudeksi kerrallaan. Tämä on kirjattu lakiin kuluttajan suojaksi.

Tarkista ennen allekirjoitusta palkkio euroina, minimipalkkio, erikseen laskutettavat kulut, yksinoikeuden laajuus ja se, mitä tapahtuu jos kauppaa ei synny.

3. Asiakirjat ja myyntikuntoon laitto

Osakehuoneistossa tarvitaan isännöitsijäntodistus (enintään kolme kuukautta vanha), yhtiöjärjestys, tilinpäätös, kunnossapitotarveselvitys, energiatodistus ja pohjapiirros. Omakotitalossa lisäksi lainhuutotodistus, rasitustodistus, kiinteistörekisteriote ja rakennuslupa-asiakirjat.

Myyntikuntoon laitto on halvin yksittäinen keino vaikuttaa lopputulokseen. Järjestyksessä: tyhjennä, siivo, korjaa pienet viat, maalaa tarvittaessa. Puolet huonekaluista pois tekee tilasta suuremman.

4. Kuvaus ja ilmoitus

Ostaja päättää ensimmäisestä kuvasta, avaako hän ilmoituksen. Tämä on koko myynnin tärkein yksittäinen tekninen asia, ja se maksaa murto-osan välityspalkkiosta.

Hyvässä ilmoituksessa on pohjapiirros, riittävästi kuvia jokaisesta huoneesta ja rehellinen kuvaus. Puuttuva tieto luetaan aina huonoimmalla tavalla.

5. Myynnissä

Tässä vaiheessa kuluu suurin osa myyntiajasta. Keskimäärin koko myynti kestää 129 vuorokautta, ja kaikki muut vaiheet yhteensä ovat alle kuukauden, loput on odotusta.

Kahden viikon kohdalla kannattaa katsoa lukuja: montako kertaa ilmoitus on avattu ja montako kävijää näytöillä on ollut. Vähän avauksia tarkoittaa, että hinta tai ilmoitus ei houkuttele. Paljon kävijöitä ilman tarjouksia tarkoittaa lähes aina hintaa.

Älä laske hintaa liian aikaisin. Jos odotat myynnin kestävän kuukauden ja todellisuudessa se kestää neljä, tulet laskeneeksi hintaa tilanteessa, joka on täysin normaali.

6. Tarjous ja neuvottelu

Ostotarjous tehdään kirjallisesti, ja siihen liittyy tyypillisesti käsiraha tai sopimussakko. Tarjous voi olla ehdollinen, esimerkiksi oman asunnon myynnin tai lainapäätöksen varainen.

Tarjoukseen on syytä vastata ripeästi. Hyväksytty tarjous sitoo molempia.

7. Kauppakirja ja hallinnan luovutus

Osakekaupassa kauppakirja allekirjoitetaan tyypillisesti pankissa, jossa myös velkakirjat ja panttaukset järjestyvät. Kiinteistökaupassa tarvitaan lisäksi kaupanvahvistaja, ilman häntä kauppa ei ole pätevä.

Ostaja maksaa varainsiirtoveron: asunto-osakkeesta 1,5 prosenttia ja kiinteistöstä 3,0 prosenttia kauppahinnasta. Ensiasunnon ostajan vapautus poistui vuoden 2024 alusta.

Hallinnan luovutus eli muuttopäivä sovitaan kauppakirjassa. Se voi olla kaupantekopäivä tai myöhempi.

Mitä myynti maksaa myyjälle

Erä	Kuka maksaa	Suuruusluokka
Välityspalkkio	Myyjä	Noin 3,3 % kauppahinnasta arvonlisäveroineen
Isännöitsijäntodistus ja muut asiakirjat	Myyjä	Kymmeniä euroja kappaleelta
Energiatodistus, jos puuttuu	Myyjä	Satoja euroja
Kaupanvahvistaja (vain kiinteistö)	Sovitaan	Reilu sata euroa
Varainsiirtovero	Ostaja	1,5 % tai 3,0 %
Luovutusvoittovero	Myyjä, jos ei oma vakituinen asunto vähintään 2 vuotta	30–34 % voitosta

Luovutusvoittovero on erä, joka yllättää useimmin. Oman vakituisen asunnon myynti on verovapaa, jos olet omistanut asunnon ja asunut siinä yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Sijoitusasunnosta ja vapaa-ajan asunnosta voitto on veronalaista pääomatuloa.

Viisi virhettä, jotka maksavat eniten

1. Liian korkea lähtöhinta. Yleisin ja kallein. Ylihinnoiteltu kohde seisoo, ja pitkä myyntiaika laskee lopullista hintaa.
2. Väärä odotus myyntiajasta. Neljä kuukautta on normaali. Kuukauden odotus johtaa hinnan laskemiseen turhaan.
3. Kertomatta jättäminen. Myyjän tiedonantovelvollisuus koskee myös epämiellyttäviä asioita, ja ostaja voi vedota virheeseen kahden vuoden (osake) tai viiden vuoden (kiinteistö) ajan.
4. Huonot kuvat. Halvin korjattava asia koko prosessissa.
5. Välittäjän valinta tuntumalla. Kysy numerot: kauppoja alueella, myyntiaika, osuus pyyntihinnasta.