Asunnon arvo perukirjaan

Mikä on käypä arvo

Verohallinnon ohje on yksiselitteinen: perukirjaa varten selvitetään, mikä oli omaisuuden käypä arvo eli todennäköinen myyntihinta kuolinpäivänä. Kyse ei ole kiinteistön verotusarvosta, joka on eri luku ja tyypillisesti selvästi matalampi.

Arvo määritetään kuolinpäivän tilanteen mukaan. Jos asuntomarkkina on liikkunut kuoleman jälkeen, myöhempi myyntihinta ei automaattisesti ole oikea perukirja-arvo, vaikka se onkin vahva näyttö silloin kun myynti tapahtuu pian.

Millä arvon voi perustella

Verohallinto nimeää itse kelpaavat perusteet. Niitä on kolme, ja ne ovat eriarvoisia.

Verohallinto toteaa, että kiinteistönvälittäjän tai muun asiantuntijan arvio on yleensä hyvä osoitus käyvästä arvosta. Vertailukauppoja voi käyttää, kun myydyt kohteet vastaavat arvioitavaa.

Miksi liian matala arvo on kallis

Perukirjan arvo ei jää perintöverotukseen. Se on myös se hankintameno, josta myyntivoitto lasketaan, jos asunto myöhemmin myydään. Kahden veron kannat ovat eri, ja siitä syntyy tämän sivun ainoa oikeasti tärkeä havainto.

Otetaan asunto, jonka todellinen käypä arvo kuolinpäivänä on 230 000 euroa.

Matalampi perukirja-arvo keventää perintöveroa 30 000 euron osalta, mutta tuottaa 9 000 euron luovutusvoittoveron. Kumpi tulee halvemmaksi, riippuu perillisen perintöveroprosentista. Olennaista on, että valinta on tietoinen eikä vahinko.

Jos alkuperäistä hankintahintaa ei tiedetä

Perintönä saadun asunnon hankintamenona pidetään perintöverotuksessa käytettyä arvoa. Jos sitä ei jostain syystä ole, myyjä voi vähentää myyntihinnasta hankintameno-olettaman: 20 prosenttia, jos omistusaika on alle kymmenen vuotta, ja 40 prosenttia, jos vähintään kymmenen vuotta. Olettamaa käytettäessä muita kuluja ei voi vähentää.

Arvoa tarvitaan myös silloin, kun asuntoa ei myydä

Perukirjan luku ei ole pelkkä veroilmoituksen rivi. Sitä käytetään myös perinnönjaossa, kun pesän varat jaetaan osakkaiden kesken. Jos asunto jää yhdelle perilliselle ja muut saavat vastikkeen rahana, koko jaon oikeudenmukaisuus lepää tuon yhden luvun varassa.

Tästä syystä arvo kannattaa perustella myös silloin, kun myyntiä ei suunnitella. Osakkaiden on helpompi hyväksyä ulkopuolisen laatima kirjallinen arvio kuin sukulaisen käsitys siitä, paljonko asunto on arvoltaan.

Verotusarvo ei ole käypä arvo

Kiinteistön verotusarvo on kiinteistöverotusta varten laskettu luku, ja se on tyypillisesti selvästi käypää arvoa matalampi. Verohallinto toteaa asian ohjeessaan suoraan. Verotusarvon käyttäminen perukirjassa on yleinen virhe, ja se johtaa juuri siihen kaksinkertaiseen lopputulokseen, jota tämä sivu käsittelee: kevyt perintövero nyt ja raskas luovutusvoittovero myöhemmin.

Missä järjestyksessä tämä kannattaa tehdä

1. Katso alueen hintataso, jotta tiedät suuruusluokan ennen kuin tilaat mitään.
2. Päätä, myydäänkö asunto pian vai ei. Se ratkaisee, tarvitaanko kirjallinen arvio.
3. Tilaa arviokäynti, jos asunto jää pesään tai pesä jaetaan.
4. Merkitse perukirjaan luku, jonka pystyt perustelemaan, ja säilytä peruste.

Mihin tämän sivuston laskuri riittää

Laskuri kertoo, missä hintaluokassa postinumeroalueen toteutuneet kaupat liikkuvat. Se on juuri se vertailukauppatieto, jonka Verohallinto mainitsee perusteeksi, ja sen näkee heti ilman yhteystietoja.

Se ei ole arviokirja eikä korvaa sellaista. Perukirjaan liitettäväksi asiakirjaksi tarvitaan välittäjän tai auktorisoidun arvioijan laatima kirjallinen arvio. Laskuri on tarkoitettu siihen vaiheeseen, jossa selvität suuruusluokkaa ja päätät, mitä seuraavaksi tilaat.