Kuolinpesän asunnon myynti

Järjestys, jossa asiat etenevät

Kuolinpesän asunnon myynnissä järjestys ratkaisee. Väärässä järjestyksessä tehty kauppa voi kaatua siihen, että ostajan pankki ei saa selvitystä siitä, kuka asuntoa saa myydä.

1. Sukuselvitys. Katkeamaton virkatodistusketju vainajan 15 ikävuodesta kuolemaan. Tästä selviää, keitä pesän osakkaat ovat.
2. Perunkirjoitus. Pidetään 3 kuukauden kuluessa kuolemasta. Tilaisuudessa laaditaan perukirja, johon merkitään vainajan varat ja velat kuolinpäivän arvoin.
3. Perukirja Verohallinnolle. Kuukauden kuluessa perunkirjoituksesta.
4. Päätös myynnistä. Kaikki osakkaat yhdessä. Yksikin vastustava osakas riittää pysäyttämään kaupan.
5. Myynti. Pesä myy asunnon yhtenä myyjänä, tai pesä jaetaan ensin ja perillinen myy omissa nimissään.
6. Veroilmoitus. Myynti ilmoitetaan aina, myös tappiollisena.

Kaikkien osakkaiden suostumus

Perintökaaren mukaan kuolinpesän osakkaat hallitsevat pesän omaisuutta yhdessä. Käytännössä se tarkoittaa, että jokaisen osakkaan on allekirjoitettava kauppakirja tai annettava valtakirja. Osakkaita ovat perilliset, yleistestamentin saajat ja leski silloin kun hänellä on avio-oikeus pesän omaisuuteen.

Jos yhteisymmärrystä ei synny, käräjäoikeus voi hakemuksesta määrätä pesänselvittäjän, joka voi myydä omaisuutta ilman kaikkien suostumusta. Se on hidas ja maksullinen tie, mutta se on olemassa.

Myydäänkö pesän nimissä vai jaon jälkeen

Tämä on kuolinpesän ainoa aidosti verotuksellinen valinta, ja se kannattaa tehdä tietoisesti.

Miksi perukirjan arvo ratkaisee myöhemmin

Perukirjaan merkitty käypä arvo ei ole vain perintöveron peruste. Se on myös se luku, josta myyntivoitto lasketaan, jos asunto myöhemmin myydään. Liian matala arvo keventää perintöveroa mutta kasvattaa luovutusvoittoveroa. Liian korkea tekee päinvastoin.

Käytännön esimerkki. Asunto merkitään perukirjaan 200 000 euron arvoon ja myydään vuoden kuluttua 230 000 eurolla. Myyntivoitto on 30 000 euroa ja siitä menee veroa 30 prosenttia eli 9 000 euroa. Jos perukirja-arvoksi olisi merkitty 230 000 euroa, myyntivoittoa ei syntyisi lainkaan.

Tästä syystä perukirjan luku kannattaa perustella. Verohallinto pitää kiinteistönvälittäjän arviota yleensä hyvänä osoituksena käyvästä arvosta, ja myös vertailukaupat kelpaavat.

Lesken oikeus jäädä asuntoon

Perintökaari antaa leskelle oikeuden pitää hallinnassaan puolisoiden yhteisenä kotina käytettyä asuntoa, jos hänen omaan varallisuuteensa ei kuulu kodiksi sopivaa asuntoa. Oikeus on voimassa, vaikka leski ei olisi pesän osakas eikä omistaisi asunnosta osaakaan.

Käytännössä tämä tarkoittaa, että asuntoa ei voi myydä lesken tahtoa vastaan niin kauan kuin hallintaoikeus on voimassa. Leski voi luopua oikeudestaan, ja usein siitä sovitaan perinnönjaon yhteydessä. Jos asuntoa suunnitellaan myytäväksi, tämä kannattaa selvittää ensimmäisenä, ennen kuin kukaan tilaa arvioita tai valokuvauksia.

Mitä asiakirjoja myynnissä tarvitaan

• Perukirja liitteineen ja Verohallinnon merkintä sen saapumisesta
• Katkeamaton sukuselvitys
• Mahdollinen testamentti ja sen lainvoimaisuustodistus
• Isännöitsijäntodistus tai kiinteistön lainhuutotodistus
• Kaikkien osakkaiden allekirjoitukset tai valtakirjat

Mihin laskurin luku riittää ja mihin ei

Tämän sivuston laskuri antaa suuntaa antavan hinta-arvion postinumeroalueen toteutuneista kaupoista. Se vastaa kysymykseen "missä hintaluokassa liikutaan", ja siihen se on hyvä: sen saa ilman yhteystietoja ja ilman että kukaan soittaa perään.

Se ei riitä perukirjaan eikä perinnönjakoon. Niissä tarvitaan kirjallinen arvio tai välittäjän arviokäynti. Järkevä järjestys on katsoa ensin taso laskurista ja pyytää kirjallinen arvio vasta sitten, kun pesä on valmis etenemään.