Opas
Asunnon myynnin verotus
Oman vakituisen asunnon myyntivoitto on verovapaa, kun olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja asunut siinä vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikanasi. Molempien ehtojen on täytyttävä. Muussa tapauksessa myyntivoitosta maksetaan veroa 30 prosenttia 30 000 euroon asti ja 34 prosenttia sen ylittävältä osalta.
Petri L, asunnonhinta-arvio.fi · Päivitetty 6.9.2026
Tässä oppaassa
Kahden vuoden sääntö kokonaisuudessaan
Oman asunnon myyntivoitto on verovapaa, kun kaksi ehtoa täyttyy samanaikaisesti.
- Olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta.
- Sinä tai perheenjäsenesi on asunut asunnossa vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikanasi.
Kolme sanaa ratkaisee riidat. Vakituisesti tarkoittaa, että asunto on ollut varsinainen koti eikä kakkosasunto. Yhtäjaksoisesti tarkoittaa, että kahden vuoden jakso ei saa katketa. Omistusaikana tarkoittaa, ettei asumisaikaan lasketa vuokralla asuttua aikaa ennen ostoa.
Myynnin ei tarvitse tapahtua asumisen aikana. Ehdot voivat täyttyä ja asunto voidaan myydä myöhemmin, kunhan jakso on kertynyt omistusaikana.
Jos verovapaus ei täyty: näin vero lasketaan
Myyntivoitto on myyntihinta miinus hankintameno ja kulut. Verokanta on pääomatulon kanta.
| Myyntivoiton osa | Veroprosentti |
|---|---|
| 30 000 euroon asti | 30 % |
| 30 000 euroa ylittävä osa | 34 % |
Myyntihinnasta saa vähentää ostohinnan, varainsiirtoveron oston yhteydessä, perusparannusmenot sekä oston ja myynnin kulut, kuten välityspalkkion. Tavanomainen vuosikorjaus ei ole perusparannus eikä siten vähennyskelpoinen.
Hankintameno-olettama vaihtoehtona
Jos alkuperäistä ostohintaa ei tiedetä tai sen käyttäminen on epäedullista, myyntihinnasta voi vähentää kiinteän osuuden todellisten kulujen sijaan.
| Omistusaika | Hankintameno-olettama |
|---|---|
| Alle 10 vuotta | 20 % myyntihinnasta |
| Vähintään 10 vuotta | 40 % myyntihinnasta |
Olettamaa käytettäessä muita kuluja ei voi vähentää. Kannattaa laskea molemmat tavat ja valita edullisempi.
Esimerkki, jossa molemmat tavat lasketaan
Sijoitusasunto myydään 200 000 eurolla. Se on ostettu 12 vuotta sitten 120 000 eurolla, ja myynnin kulut ovat 8 000 euroa.
| Todelliset kulut | Hankintameno-olettama 40 % | |
|---|---|---|
| Vähennys | 120 000 € + 8 000 € | 80 000 € |
| Myyntivoitto | 72 000 € | 120 000 € |
| Vero | 9 000 € + 14 280 € = 23 280 € | 9 000 € + 30 600 € = 39 600 € |
Tässä todelliset kulut ovat selvästi edullisemmat. Olettama kannattaa vasta, kun ostohinta on ollut hyvin matala suhteessa myyntihintaan tai kun kuitteja ei ole tallessa.
Miksi myyntihinta kannattaa selvittää ensin
Jokainen edellä oleva luku lasketaan myyntihinnasta. Verosivut kertovat prosentit, mutta yksikään niistä ei kerro, mikä juuri sinun asuntosi myyntihinta olisi. Ilman sitä lukua verolaskelma on tyhjä kaava.
Käytännössä järjestys on tämä: katso ensin alueen hintataso, laske sitten karkea myyntivoitto ja tarkista lopuksi, täyttyykö kahden vuoden sääntö. Vasta jos se ei täyty, verolaskelmalla on merkitystä.
Jos kauppa on tappiollinen
Tappiollinen myynti ei tuota veroa, mutta se ei myöskään ole merkityksetön. Verohallinto vähentää luovutustappion automaattisesti saman vuoden luovutusvoitoista. Jos luovutusvoittoja ei ole, tappio vähennetään pääomatuloista ja siirtyy käyttämättömältä osalta seuraaville vuosille.
Yksi poikkeus kannattaa tietää. Verovapaan oman asunnon myynnistä syntynyt tappio ei ole vähennyskelpoinen. Verovapaus koskee siis myös tappiota, ei vain voittoa.
Myynti pitää ilmoittaa aina
Asunnon myynti ilmoitetaan Verohallinnolle, vaikka se olisi verovapaa ja vaikka kauppa olisi tappiollinen. Tappio vähennetään luovutusvoitoista automaattisesti. Ilmoitus tehdään sen vuoden veroilmoituksella, jona kauppa on tehty.
Mihin tämän sivuston laskuri riittää
Laskuri antaa suuntaa antavan hinta-arvion postinumeroalueen toteutuneista kaupoista. Se on juuri se puuttuva luku, josta verolaskelma lähtee, ja sen näkee heti ilman yhteystietoja.
Se ei ole veroneuvontaa eikä verolaskuri. Tarkan myyntivoiton ja veron laskee Verohallinnon oma ohje ja lopullisen hinnan toteutunut kauppa.
Lähteet
Jokainen tämän sivun luku on haettavissa alta. Jos luku ei täsmää, lähde on oikeassa ja me väärässä. Kerro siitä.
- Verohallinto: oman asunnon myynti: kahden vuoden säännön molemmat ehdot
- Verohallinto: asunnon verollinen myynti: verokannat, vähennykset ja hankintameno-olettama
- Varainsiirtoverolaki 931/1996: ostajan veron määrä: osakehuoneisto 1,5 %, kiinteistö 3,0 %
- Tuloverolaki 1535/1992: luovutusvoiton laskenta ja hankintameno-olettama
Usein kysyttyä aiheesta
Milloin asunnon myynti on verovapaa?
Kun olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja sinä tai perheenjäsenesi on asunut siinä vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikanasi. Molempien ehtojen on täytyttävä.
Lasketaanko vuokralla asuttu aika mukaan?
Ei. Asumisaika lasketaan vain omistusajalta, joten ennen ostoa vuokralaisena asuttu aika ei kerrytä kahden vuoden jaksoa.
Saako välityspalkkion vähentää?
Saa, jos myynti on verollinen ja vähennät todelliset kulut. Hankintameno-olettamaa käytettäessä muita kuluja ei voi vähentää. Verovapaassa myynnissä vähennyksellä ei ole merkitystä.
Pitääkö verovapaa myynti ilmoittaa?
Pitää. Myynti ilmoitetaan aina, myös verovapaana ja tappiollisena. Ilmoitus tehdään kauppavuoden veroilmoituksella.