Asunnon myynti avioerossa

Kaksi vaihtoehtoa ja niiden ero

Yhteinen asunto ratkaistaan erossa käytännössä kahdella tavalla. Valinta ei ole vain rahakysymys, vaan myös kysymys siitä, kuinka nopeasti osapuolet pääsevät irti toisistaan taloudellisesti.

Miksi arvo on koko neuvottelun ydin

Kummassakin vaihtoehdossa tarvitaan sama asia: luku, jonka molemmat hyväksyvät. Lunastuksessa se on hinta, jonka toinen maksaa. Myynnissä se on pyyntihinta, josta lähdetään liikkeelle.

Käytännön ongelma on, että osapuolilla on vastakkaiset intressit. Lunastava haluaa matalan arvon, lunastettava korkean. Kummankin oma käsitys on aito mutta ei puolueeton. Tästä syntyy suurin osa ositusriidoista, jotka koskevat asuntoa.

Julkiseen tilastoon perustuva luku on tähän hyvä lähtökohta, koska kumpikaan ei ole valinnut sitä. Se ei ratkaise asiaa yksin, mutta se siirtää keskustelun mielipiteistä lukuihin ja kertoo heti, kuinka kaukana osapuolten käsitykset ovat toisistaan.

Osituksessa asunto arvostetaan markkina-arvoon

Kun asunto kuuluu avio-oikeuden piiriin, se otetaan osituslaskelmaan markkina-arvostaan. Arvosta vähennetään siihen kohdistuva velka, ja erotus on se, mikä tosiasiassa jaetaan.

Arvostuspäivä on osituksen toimittamishetki, ei eron vireilletulo. Jos prosessi kestää ja markkina liikkuu, tällä on merkitystä ja siitä kannattaa sopia kirjallisesti.

Verotus: milloin myynti on verovapaa

Oman vakituisen asunnon myyntivoitto on verovapaa, kun olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja sinä tai perheenjäsenesi on asunut siinä vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikanasi. Ehto koskee kumpaakin myyjää erikseen.

Erotilanteessa tästä seuraa yksi asia, joka kannattaa tietää etukäteen. Jos toinen on muuttanut pois jo aiemmin, hänen kohdallaan asumisehto voi katketa, vaikka toisen kohdalla se täyttyy. Silloin sama kauppa voi olla toiselle verovapaa ja toiselle verollinen.

Jos ehto ei täyty, myyntivoitosta menee veroa 30 prosenttia 30 000 euroon asti ja 34 prosenttia sen ylittävältä osalta.

Avoliitossa lähtökohta on toinen

Avopuolisoilla ei ole avio-oikeutta toistensa omaisuuteen. Siksi avoerossa tehdään osituksen sijaan omaisuuden erottelu, jossa kumpikin lähtökohtaisesti pitää oman omaisuutensa. Jos asunto on ostettu yhdessä, ratkaisevaa on omistusosuus kauppakirjassa eikä se, kumpi on maksanut lainanlyhennyksiä.

Asunnon arvo on tässäkin sama kysymys, mutta jaettava on eri: vain omistusosuuksien mukainen osuus nettovaroista. Siksi omistusosuudet kannattaa tarkistaa asiakirjoista ennen kuin arvosta keskustellaan.

Järjestys, joka säästää riitaa

1. Selvitä hintataso. Katso alueen toteutuneet kaupat ennen kuin kumpikaan sanoo lukua ääneen.
2. Hankkikaa arvio, johon molemmat voivat sitoutua. Kirjallinen arvio välittäjältä tai auktorisoidulta arvioijalta.
3. Päättäkää tie. Lunastus vai myynti. Tämä on helpompi päätös, kun arvo on jo tiedossa.
4. Kirjatkaa sovittu arvo. Ositussopimukseen tai esisopimukseen, jotta asiaan ei palata.
5. Tarkistakaa verotus erikseen kummallekin. Asumisaika lasketaan henkilökohtaisesti.

Mihin tämän sivuston laskuri riittää

Laskuri antaa suuntaa antavan hinta-arvion alueen toteutuneista kaupoista. Sen näkee heti eikä siihen tarvita yhteystietoja, joten sen voi katsoa ennen kuin kertoo tilanteestaan kenellekään. Se on tarkoitettu juuri tähän ensimmäiseen vaiheeseen.

Ositussopimukseen tarvitaan tarkempi luku. Käytännössä se tarkoittaa välittäjän arviokäyntiä, ja usein on järkevää pyytää arvio useammalta, jotta hajonta tulee näkyviin. Sinä päätät, montako välittäjää otetaan mukaan.