Asunnon myynti ilman välittäjää: mitä se säästää ja mitä se vaatii

Säästö on todellinen

Välityspalkkio on toteutuneena arviolta noin 2,5 prosenttia kauppahinnasta ilman arvonlisäveroa, eli arvonlisäveron kanssa noin 3,1 prosenttia. Keskimääräisessä 197 000 euron kaupassa se on noin 4 900 euroa ilman arvonlisäveroa ja noin 6 200 euroa laskun loppusummana. Kolmensadan tuhannen euron kaupassa vastaavasti noin 7 500 ja 9 400 euroa.

Tämä on suurin yksittäinen erä, johon myyjä voi vaikuttaa, ja siksi kysymys on aiheellinen. Itsemyynti ei ole marginaali-ilmiö: vuonna 2025 Suomessa tehtiin 67 874 vanhan osakeasunnon kauppaa, joista välitysliikkeiden kautta 42 320. Loput noin 25 000 kauppaa tehtiin muuten.

Välitettyjen kauppojen luku perustuu välitysliikkeiden oman keskusliiton aineistoon, joka ei kata jokaista liikettä. Todellinen välitettyjen osuus on siis vähintään 62 prosenttia, ja itse myytyjen osuus enintään 38 prosenttia.

Mitä myyjälle siirtyy

1. Hinnoittelu

Tämä on itsemyynnin suurin riski, ja se on riski molempiin suuntiin. Liian korkea hinta jättää asunnon seisomaan, ja pitkä myyntiaika laskee lopullista hintaa. Liian matala hinta menee kaupaksi heti ja juuri se tuntuu onnistumiselta, vaikka se on kallein virhe.

Jos alihinnoittelet viisi prosenttia, olet 250 000 euron asunnossa menettänyt 12 500 euroa. Se on kaksinkertainen välityspalkkioon nähden. Hinnoittelu on siis se kohta, johon kannattaa käyttää eniten aikaa.

2. Asiakirjat

Ostaja ja hänen pankkinsa tarvitsevat samat paperit riippumatta siitä, kuka myy. Osakehuoneistossa vähintään nämä:

• Isännöitsijäntodistus, enintään kolme kuukautta vanha
• Yhtiöjärjestys
• Taloyhtiön tilinpäätös ja toimintakertomus
• Kunnossapitotarveselvitys eli tieto tulevista remonteista
• Energiatodistus
• Pohjapiirros

Omakotitalossa lisäksi lainhuutotodistus, rasitustodistus, kiinteistörekisteriote, kaavaote ja rakennuslupa-asiakirjat.

3. Markkinointi

Yksityismyyjä pääsee asuntoportaaleihin, mutta hinnoittelu ja näkyvyys ovat erilaiset kuin välitysliikkeellä. Selvitä hinta ennen päätöstä.

Kuvien merkitystä ei kannata aliarvioida. Ostaja päättää ensimmäisestä kuvasta, avaako hän ilmoituksen. Ammattikuvaus maksaa murto-osan välityspalkkiosta ja se kannattaa ostaa erikseen, vaikka myisi itse.

4. Vastuu

Tämä on se kohta, joka itsemyynnissä useimmiten yllättää.

Myyjän tiedonantovelvollisuus ei riipu siitä, onko välittäjää. Myyjän on kerrottava ostajalle kaikki, mikä voi vaikuttaa kaupan tekemiseen, myös epämiellyttävät asiat, kuten kosteusvaurioepäily, naapuririita tai tulossa oleva putkiremontti.

Jos jotain jää kertomatta, ostaja voi vedota virheeseen jälkikäteen. Käytetyssä asunto-osakkeessa ostajan on ilmoitettava virheestä kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta, kuitenkin viimeistään kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Kiinteistökaupassa määräaika on viisi vuotta. Jos myyjä on toiminut kunnianvastaisesti, aikaraja pitenee kymmeneen vuoteen.

Välitysliikkeellä on lakisääteinen vastuuvakuutus. Itse myyvällä ei ole.

Milloin itsemyynti kannattaa

Itsemyynti on järkevintä, kun useampi näistä toteutuu:

• Ostaja on jo tiedossa. Sukulainen, naapuri tai vuokralainen, silloin välittäjän tärkein tehtävä on jo tehty. Tässä tapauksessa kannattaa harkita pelkkää kauppakirjapalvelua juristilta.
• Kohde on helppo ja kysytty. Hyväkuntoinen kaksio hyvällä paikalla myy itsensä.
• Alue on sinulle tuttu ja tiedät, mistä vastaavista asunnoista on juuri maksettu.
• Sinulla on aikaa. Näytöt ovat iltaisin ja viikonloppuisin, ja yhteydenottoihin on vastattava nopeasti.
• Kohteessa ei ole mitään epäselvää. Ei kosteusepäilyjä, ei riitoja, ei keskeneräisiä remontteja.

Milloin välittäjä kannattaa

• Kohde on vaikea hinnoitella: omakotitalo, poikkeuksellinen pohjaratkaisu, harvinainen sijainti tai alue, jolla tehdään vähän kauppoja.
• Kohteessa on jotain kerrottavaa. Vaurio, remonttitarve tai muu seikka, jonka dokumentointi kannattaa tehdä oikein.
• Kuolinpesä tai useampi omistaja. Näissä muotovaatimukset ovat tiukat ja virhe on kallis.
• Et pysty järjestämään näyttöjä tai asut toisella paikkakunnalla.
• Markkina on hidas. Kun ostajia on vähän, ostajarekisterin ja aktiivisen myynnin merkitys kasvaa.

Välimuoto: osta vain se osa, jonka tarvitset

Kaikki ei ole joko tai. Yksittäisiä palasia voi ostaa erikseen:

Palvelu	Mihin se ratkaisee
Kirjallinen hinta-arvio välittäjältä	Hinnoitteluriski, joka on itsemyynnin suurin
Ammattikuvaus ja pohjapiirros	Ilmoituksen avausprosentti
Kauppakirja juristilta	Muotovirheet ja vastuukysymykset
Asiakirjapaketti isännöitsijältä	Ostajan ja pankin vaatimat paperit

Näiden yhteishinta on tyypillisesti selvästi alle välityspalkkion, ja ne poistavat suurimman osan itsemyynnin riskeistä.

Näin päätöksen voi tehdä numeroilla

1. Laske välityspalkkio euroina omalla kauppahinta-arviollasi.
2. Arvioi, kuinka varma olet hinnasta. Jos epävarmuus on yli viisi prosenttia, se on rahassa enemmän kuin palkkio.
3. Laske erikseen ostettavien palvelujen hinta.
4. Arvioi oma ajankäyttösi: näytöt, yhteydenotot, asiakirjat.

Jos erotus on pieni, valitse se vaihtoehto, jossa vastuu on selkeämpi.