Miksi omakotitalon hinta-arvio menee laskurissa metsään

Laskutoimitus, jonka voi tarkistaa itse

Otetaan esimerkki, joka on tarkistettavissa millä tahansa laskurilla. Vuonna 2014 rakennettu 109 neliön omakotitalo Vantaan Korsossa, postinumero 01450.

Alueen julkinen keskineliöhinta on 2 349 €/m². Kun sen kertoo talon pinta-alalla, saa 256 041 euroa. Jos laskuri antaa tälle talolle haarukan, jonka keskikohta on tuo luku, laskuri ei ole arvioinut taloa. Se on kertonut kaksi lukua keskenään.

Sama tarkistus toimii mihin tahansa laskuriin: ota alueen ilmoitettu keskineliöhinta, kerro se pinta-alalla ja katso, osuuko tulos haarukan keskelle. Jos osuu, tiedät mitä laskuri teki.

Kuinka suuri virhe on? Vertasimme kahtakymmentä kuntaa

Yksi esimerkki ei riitä todistamaan mitään. Laskimme siksi saman vertailun kahdellekymmenelle kunnalle vuoden 2025 aineistosta.

Menetelmä on yksinkertainen. Otimme kunnan vanhojen osakeasuntojen keskimääräisen neliöhinnan (Tilastokeskus) ja kunnan omakotitalokauppojen mediaanihinnan asemakaava-alueella (Maanmittauslaitos). Sitten laskimme, kuinka suuri talon pitäisi olla, jotta osakeasuntojen neliöhinnalla laskettu arvio osuisi omakotitalojen mediaaniin. Jos laskutapa toimisi, tuon luvun pitäisi olla suunnilleen sama joka kunnassa. Sehän on vain tyypillisen omakotitalon koko.

Kunta	Osakeasunnot €/m²	Omakotitalojen mediaani	Kauppoja	Laskutavan edellyttämä talon koko
Espoo	3 773 €	612 500 €	152	162 m²
Kirkkonummi	2 696 €	389 000 €	62	144 m²
Vantaa	2 675 €	368 000 €	255	138 m²
Nurmijärvi	2 151 €	275 000 €	107	128 m²
Oulu	2 105 €	254 000 €	240	121 m²
Porvoo	2 597 €	289 000 €	112	111 m²
Jyväskylä	2 038 €	215 500 €	242	106 m²
Tampere	2 979 €	310 000 €	179	104 m²
Hämeenlinna	1 784 €	184 000 €	174	103 m²
Turku	2 653 €	272 500 €	144	103 m²
Kuopio	2 086 €	207 000 €	91	99 m²
Lahti	1 675 €	165 000 €	199	99 m²
Seinäjoki	1 960 €	189 200 €	153	97 m²
Pori	1 325 €	125 000 €	199	94 m²
Helsinki	4 983 €	468 500 €	136	94 m²
Kouvola	1 088 €	97 500 €	245	90 m²
Rovaniemi	1 953 €	169 000 €	106	87 m²
Vaasa	2 028 €	170 000 €	77	84 m²
Joensuu	1 875 €	137 500 €	72	73 m²
Lappeenranta	1 733 €	119 000 €	137	69 m²

Lähteet: Tilastokeskus, vanhojen osakeasuntojen neliöhinnat kunnittain 2025 (kaikki talotyypit). Maanmittauslaitos, kiinteistöjen kauppahintarekisteri, rakennetut asuinkiinteistöt asemakaava-alueella 2025. Laskelma on omamme, ja kuka tahansa voi toistaa sen: molemmat aineistot ovat avoimia ja maksuttomia.

Mitä taulukosta seuraa

Vaadittu talon koko vaihtelee 69 neliöstä 162 neliöön. Se on 2,4-kertainen ero. Jos laskutapa olisi kunnossa, luvun pitäisi pysyä suunnilleen paikallaan.

Osa erosta on aitoa: omakotitalot ovat todella eri kokoisia eri kunnissa. Koko ero ei kuitenkaan voi selittyä sillä. Se vaatisi, että espoolainen omakotitalo olisi keskimäärin yli kaksi kertaa lappeenrantalaisen kokoinen. Loppu on hintatasoeroa, jota osakeasuntojen neliöhinta ei yksinkertaisesti tavoita ja jota kertoimella ei voi korjata, koska se on eri suuntainen eri kunnissa.

Konkreettisesti: jos laskuri arvioi 120 neliön talon kertomalla kunnan osakeasuntojen neliöhinnan pinta-alalla, se antaa

• Helsingissä 598 000 €, kun toteutunut mediaani on 468 500 € – 28 % liikaa
• Espoossa 453 000 €, kun toteutunut mediaani on 612 500 € – 26 % liian vähän

Kaksi naapurikuntaa, sama laskutapa, virhe eri suuntiin ja molemmat yli neljänneksen. Tämä on tärkein havainto koko jutussa: virhettä ei voi kalibroida pois, koska sillä ei ole johdonmukaista suuntaa.

Miksi luku on väärästä tilastosta

Suomessa asuntokaupat kirjautuvat kahteen eri paikkaan sen mukaan, mitä oikeasti myydään.

Kohde	Mitä kaupassa siirtyy	Mistä tilasto tulee
Kerrostaloasunto	Osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan huoneistoa	Tilastokeskus, osakeasuntojen hinnat
Rivitaloasunto	Osakkeet	Tilastokeskus, osakeasuntojen hinnat
Omakotitalo	Kiinteistö: tontti ja sillä oleva rakennus	Maanmittauslaitos, kiinteistöjen kauppahintarekisteri
Paritalon puolikas	Useimmiten kiinteistö tai määräosa siitä	Maanmittauslaitos

Tilastokeskuksen neliöhintatilasto kattaa osakeasunnot. Se on hyvä tilasto, se on tuore ja se on postinumerotasolla ja juuri siksi sitä käytetään. Se ei vain sisällä yhtäkään omakotitalokauppaa.

Tämän voi tarkistaa tilastosta itsestään. Vanhojen osakeasuntojen neliöhintatilastossa on muuttuja nimeltä "Talotyyppi", ja sillä on täsmälleen kolme arvoa: Talotyypit yhteensä, Rivitalot ja Kerrostalot. Omakotitaloa ei ole listalla, koska sellaisia kauppoja ei ole aineistossa. "Talotyypit yhteensä" tarkoittaa rivitalojen ja kerrostalojen summaa. Ei kaikkia asuntoja.

Kun laskurin lomakkeessa on valikko, jossa lukee "Kerrostalo, Rivitalo, Omakotitalo", mutta laskennan taustalla on vain yksi neliöhintasarja, omakotitalolle sovelletaan kerrostaloasuntojen hintaa. Useimmiten sitä säädetään jollakin kertoimella. Kerroin ei korjaa ongelmaa, koska ongelma ei ole kertoimen suuruus vaan se, että lähtöluku kuvaa eri hyödykettä.

Kolme virhettä, jotka kasautuvat

1. Väärä perussarja

Osakeasunnon neliöhinta kertoo, mitä maksaa oikeus hallita tiettyä huoneistoa taloyhtiössä. Omakotitalon kauppahinta kertoo, mitä maksaa tontti ja sillä oleva rakennus. Nämä ovat eri tuotteita, ja niiden hintakehityskin eroaa: osakeasuntojen hinnat ovat pääkaupunkiseudun ulkopuolella laskeneet useita vuosia, kun taas omakotitalojen hinnat ovat käyttäytyneet eri tavalla eri alueilla.

2. Neliöhinta × pinta-ala olettaa suoran suhteen

Asunnon hinta ei kasva pinta-alan mukana suoraviivaisesti. Ensimmäiset neliöt ovat kalleimmat, koska jokaisessa asunnossa on keittiö, kylpyhuone ja eteinen riippumatta siitä, onko asunto 40 vai 140 neliötä. Kaksinkertainen pinta-ala ei tarkoita kaksinkertaista hintaa; se tarkoittaa tyypillisesti noin puolitoistakertaista.

Tämä vaimeneminen on sitä voimakkaampaa mitä kauemmas alueen tyypillisestä asuntokoosta mennään. Omakotitalossa ollaan lähtökohtaisesti kaukana: kerrostalovaltaisen postinumeron tyypillinen kauppa on 55–75 neliötä, ja talo on 120–160.

3. Tontti puuttuu kokonaan

Omakotitalokaupassa myydään maata. Tontin koko, muoto, rakennusoikeus ja se, onko se oma vai vuokrattu, ovat kaikki hintatekijöitä ja niistä ensimmäistä ei useimmissa laskureissa edes kysytä. Kahden identtisen talon välillä voi olla kymmenien tuhansien ero pelkästään siksi, että toinen on 400 neliön tontilla ja toinen 1 400 neliön tontilla.

Yksi yleinen sekaannus toistuu näissä luvuissa usein. Kiinteistötilastoissa esiintyy usein tunnusluku "pinta-alan keskiarvo". Se on tontin pinta-ala, ei rakennuksen. Vantaan Korsossa se on noin 1 065 neliötä ja Oulussa noin 1 276 neliötä. Luvut, jotka paljastavat heti, ettei kyse voi olla talosta. Jos tuota lukua käyttää talon kokona, arvio menee moninkertaisesti pieleen.

Mitä oikea laskutapa vaatii

Omakotitalon arvio pitää laskea omakotitalojen toteutuneista kaupoista. Maanmittauslaitoksen kiinteistöjen kauppahintarekisteri on tähän avointa dataa: se on maksuton, sitä saa käyttää vapaasti lähdemerkinnällä, eikä se vaadi rekisteröitymistä.

Rekisteristä saa alueittain ja vuosittain kauppojen määrän, hintamediaanin ja hajonnan. Esimerkkimme postinumerossa 01450 vuonna 2025 tehtiin 39 asuinkiinteistökauppaa ja niiden mediaanihinta oli 320 000 euroa.

Vertaa tätä laskutoimitukseen, joka antoi 256 041 euroa. Ero on noin neljännes ja se on ero itse mediaaniin, ei haarukan reunaan. Käytännössä tämä tarkoittaa, että osakeasuntojen neliöhinnalla laskettu arvio saattaa jäädä kokonaan alueen toteutuneen hintatason alapuolelle. Myyjälle se on väärä lähtökohta neuvotteluun.

Miksi rehellinen arvio on epätarkempi

Kun omakotitalon arvio lasketaan oikeasta rekisteristä, se ei muutu tarkaksi. Se muuttuu rehelliseksi ja samalla sen vaihteluväli leveämmäksi.

Kohdetyyppi	Tyypillinen vaihteluväli	Miksi
Kerrostaloasunto	±8 %	Saman talon asunnot ovat lähes identtisiä ja kauppoja on paljon
Rivitaloasunto	±10 %	Enemmän vaihtelua, vähemmän kauppoja
Omakotitalo	±15–25 %	Jokainen talo ja tontti on erilainen, kauppoja on vähän

Leveä haarukka ei ole laskurin heikkous. Se on kuvaus todellisuudesta: kahdesta vierekkäisestä samankokoisesta talosta toinen voi olla peruskorjattu ja toinen alkuperäinen, ja ero on kymmeniä tuhansia. Kapea haarukka omakotitalolle on lupaus, jota data ei kanna.

Siksi kannattaa katsoa myös sitä, monenko kaupan varassa luku on. Jos alueella tehtiin vuodessa 39 kauppaa, mediaani kertoo jotain. Jos niitä oli neljä, se ei kerro juuri mitään ja silloin rehellisin vastaus on siirtyä laajemmalle alueelle ja sanoa se ääneen.

Kolme tarkistusta, jotka kannattaa tehdä mille tahansa arviolle

1. Kerro alueen ilmoitettu neliöhinta pinta-alallasi. Jos tulos osuu haarukan keskelle, laskuri ei ole tehnyt muuta.
2. Katso, kerrotaanko kauppojen määrä. Arvio ilman otoskokoa on mielipide. Kolmeen kauppaan perustuva mediaani ja neljäänkymmeneen perustuva mediaani näyttävät samalta, mutta ne eivät ole sama asia.
3. Katso, mainitaanko lähde nimeltä. "Tilastokeskus" omakotitalon arvion yhteydessä on merkki siitä, että käytössä on osakeasuntojen tilasto. Omakotitalojen kaupat ovat Maanmittauslaitoksella.

Miten me teemme sen

Kohdetyyppi valitsee perussarjan, eikä sarjoja voi lainata ristiin. Kerrostalo ja rivitalo lasketaan Tilastokeskuksen osakeasuntotilastosta, omakotitalo ja paritalo Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteristä. Jos kohdetyypille ei ole omaa sarjaa, arviota ei anneta. Toisen kohdetyypin lukua ei oteta tilalle.

Näytämme arvion yhteydessä kauppojen määrän ja sen, miltä alueelta luku on. Jos postinumerossa ei ollut riittävästi kauppoja, siirrymme kunnan tasolle, merkitsemme sen näkyviin ja levennämme haarukkaa. Puuttuvaa tietoa ei korvata keksityllä luvulla.