Kiinteistönvälittäjän valinta: seitsemän asiaa, jotka voi mitata

Miksi tuntuma ei riitä

Välittäjä myy ensin itsensä ja vasta sitten asunnon. Tapaaminen on hänen työnsä ydinosaamista, ja se on juuri siksi huono valintaperuste: kaikki tapaamiset ovat hyviä.

Kaupassa on kiinni iso raha. Keskimääräisessä suomalaisessa asuntokaupassa välittäjän palkkio on noin 6 200 euroa arvonlisäveroineen, ja yksi prosenttiyksikkö toteutuneessa kauppahinnassa on 250 000 euron kohteessa 2 500 euroa. Näiden kahden summan takia kannattaa kysyä numeroita.

Seitsemän mitattavaa asiaa

1. Kauppojen määrä juuri tällä alueella

Kysy: montako kauppaa olet tehnyt tässä kaupunginosassa tai tällä postinumerolla viimeisen kahdentoista kuukauden aikana?

Huomaa rajaukset. "Yli 500 kauppaa urani aikana" on eri asia kuin kaksitoista kauppaa tällä alueella tänä vuonna. Alueen tuntemus on konkreettista: se on ostajarekisteri, hintataso ja tieto siitä, mikä juuri täällä myy.

2. Myyntiaika verrattuna alueen keskiarvoon

Kysy: mikä on ollut keskimääräinen myyntiaikasi tällä alueella, ja mikä on alueen keskiarvo?

Pelkkä myyntiaika ei kerro mitään ilman vertailukohtaa, kalliilla alueella kaikki myyvät hitaammin. Vertailu alueen keskiarvoon kertoo.

3. Toteutunut osuus pyyntihinnasta

Kysy: kuinka monta prosenttia pyyntihinnasta kauppasi ovat keskimäärin toteutuneet?

Tämä on välittäjän tärkein yksittäinen luku, koska se mittaa neuvottelutulosta suoraan euroissa. Ero 96 %:n ja 99 %:n välillä on 250 000 euron kaupassa 7 500 euroa. Enemmän kuin koko palkkio useimmilla alueilla.

4. Hinta-arvion osuvuus

Kysy: kuinka lähelle antamasi hinta-arviot ovat osuneet toteutuneita kauppahintoja?

Tämä paljastaa alan yleisimmän ansan. Toimeksiannon saa helpoimmin lupaamalla korkeimman hinnan, ja liian korkealla lähtöhinnalla myyty asunto seisoo ja pitkä myyntiaika laskee lopullista hintaa. Myyjä maksaa lupauksesta kahdesti: ajassa ja rahassa.

Käytännön varoitusmerkki: jos kolmesta arviosta yksi on selvästi muita korkeampi ilman perustelua, se ei ole paras arvio vaan paras myyntipuhe.

5. Pätevyys ja mitä laki oikeasti vaatii

Tässä on asia, jota useimmat eivät tiedä. Välitysliikkeen vastaavalla hoitajalla on oltava LKV-pätevyys, ja liikkeen välitystehtäviä suorittavista henkilöistä vähintään puolella on oltava sama pätevyys. Toisella puolella ei tarvitse olla mitään muodollista pätevyyttä.

Käytännössä tämä tarkoittaa, että asuntoasi voi olla myymässä henkilö, joka ei ole suorittanut välittäjäkoetta. Se ei tee hänestä huonoa. Moni kokenut myyjä on erinomainen ilman koetta, mutta se on asia, joka kannattaa tietää ja jonka voi kysyä.

Lyhenne	Mitä tarkoittaa
LKV	Laillistettu kiinteistönvälittäjä: suorittanut Keskuskauppakamarin välittäjäkokeen
LVV	Laillistettu vuokrahuoneiston välittäjä: vuokravälityksen vastaava koe
YKV	Ylempi kiinteistönvälittäjäkoe: vaativampi jatkotutkinto
Ei lyhennettä	Ei muodollista pätevyyttä; sallittua, kunhan liikkeessä on lain vaatima osuus päteviä

Välitysliikkeen on oltava rekisteröity aluehallintoviraston ylläpitämään välitysliikerekisteriin. Rekisteröimättömän liikkeen kanssa ei pidä tehdä toimeksiantoa.

6. Vasteaika

Kysy: kuinka nopeasti vastaat ostajaehdokkaan yhteydenottoon?

Tämä on helpoin tarkistaa itse: lähetä yhteydenottopyyntö ja katso, milloin vastaus tulee. Ostaja tekee samoin, ja hän ei odota.

7. Aiempien myyjien arviot

Kysy: saanko yhteystiedot kahdelle viime kuukausina myyneelle asiakkaallesi?

Verkosta löytyvät tähtiarviot ovat valikoituneita. Kaksi puhelua kertoo enemmän kuin viisikymmentä arvostelua, ja kysymykset ovat yksinkertaiset: pitikö aikataulu, tuliko yllätyksiä, saitko tietää tilanteesta ilman että jouduit kysymään.

Ennen kuin allekirjoitat

Toimeksiantosopimus on kuluttajan kanssa tehtävä kirjallisesti, ja se voidaan tehdä enintään neljäksi kuukaudeksi kerrallaan. Sitä voi jatkaa, mutta jatkosta on sovittava erikseen samassa muodossa. Tämä on kirjattu lakiin nimenomaan kuluttajan suojaksi: jos yhteistyö ei toimi, et ole sidottu vuodeksi.

Tarkista sopimuksesta vähintään nämä:

• Palkkio euroina, ei vain prosenttina ja onko arvonlisävero mukana
• Minimipalkkio, jos sellainen on
• Erikseen laskutettavat kulut ja se, jäävätkö ne maksettaviksi vaikka kauppa ei syntyisi
• Kesto ja mitä tapahtuu, kun määräaika päättyy
• Yksinoikeus ja sen laajuus
• Jälkiehto: joutuuko palkkio maksettavaksi, jos myyt itse pian toimeksiannon päättymisen jälkeen ostajalle, joka tuli välittäjän kautta

Kolme kysymystä, joilla tapaaminen kannattaa aloittaa

1. Montako kauppaa olet tehnyt tällä alueella viimeisen vuoden aikana?
2. Mihin hinta-arviosi perustuu, mitkä kaupat?
3. Mikä on palkkio euroina, kaikki kulut mukaan lukien?

Kolme kysymystä, kolme numeroa. Jos yhteenkään ei tule numeroa, sekin on vastaus.